Zarządcy nieruchomości stoją przed nowymi wyzwaniami, które zmienią sposób zarządzania mediami w budynkach wielorodzinnych. Będą musieli przekazywać bardziej szczegółowe informacje o zużyciu i kosztach oraz wskazywać dostępne środki poprawy efektywności energetycznej. Co w przypadku, gdy pojawią się zbyt wysokie koszty CWU i ciepła?

Zmiany w zakresie rozliczania kosztów ciepła i obowiązków zarządców wynikają z nowelizacji Prawa energetycznego dokonanej ustawą z dnia 20 kwietnia 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 868) oraz rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r., które wprowadzają m.in. obowiązek przekazywania szczegółowych informacji o zużyciu ciepła oraz montażu urządzeń pomiarowych z funkcją zdalnego odczytu.

Rozdzielenie zużycia energii cieplnej na CO i CWU a zbyt wysokie koszty CWU

Zgodnie z nowymi przepisami zarządcy są zobowiązani do przekazywania mieszkańcom szczegółowych informacji dotyczących rozliczeń energii cieplnej. Kluczową zmianą jest konieczność wykazania ilości ciepła w podziale na dwa cele, czyli na potrzeby centralnego ogrzewania i na przygotowanie ciepłej wody użytkowej (CWU).

Aby zapewnić taki podział, może wystąpić konieczność doposażenia układu pomiarowego (w zależności od instalacji i sposobu rozliczeń) np. w urządzenia z funkcją zdalnego odczytu, które pozwolą precyzyjniej określić zużycie CWU oraz energii wykorzystywanej do jej przygotowania. Dotychczas koszty te były często szacowane lub rozliczane łącznie z ogrzewaniem. Dzięki nowym regulacjom wspólnota lub spółdzielnia uzyska dokładną informację o faktycznych kosztach przygotowania CWU.

Kolejnym obowiązkiem zarządcy jest wykonanie audytu energetycznego budynku. 

Zgodnie z obowiązującymi regulacjami audyt energetyczny będzie obligatoryjny w przypadku przekroczenia określonych w przepisach progów zużycia energii cieplnej. W świetle nowych przepisów staje się on kluczowym narzędziem zarządczym, ponieważ obejmuje zarówno inwentaryzację techniczną budynku, jak i analizę źródeł wysokich kosztów ogrzewania oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Jego wyniki stanowią podstawę do wskazania działań modernizacyjnych, które mogą prowadzić do poprawy efektywności energetycznej oraz ograniczenia kosztów eksploatacyjnych.

Co w przypadku niedopełnienia obowiązków? Chociaż realizacja obowiązków jest rozłożona w czasie, ostatecznie ich niedopełnienie może być źródłem problemów, ponieważ użytkownicy lokali mają prawo kwestionować wysokość opłat i ewentualnie odmówić zapłaty za zużycie CWU. W przypadku sporu sądowego może to doprowadzić do oddalenia powództwa przeciwko dłużnikowi. 

Fotowoltaika może być rekomendowanym sposobem na zmniejszenie kosztów i poprawę efektywności energetycznej budynku

Wyniki audytu mogą ostatecznie wskazać, że najlepszym rozwiązaniem w tym przypadku jest montaż instalacji fotowoltaicznej współpracującej z systemem CWU. W praktyce oznacza to, że część energii potrzebnej do podgrzewania wody może pochodzić z własnej instalacji fotowoltaicznej, a zbyt wysokie koszty CWU mogą zostać zniwelowane.

Poniżej przykład przygotowania CWU z pomocą instalacji PV o mocy 38 kWp zorientowanej na południe na jednym z bloków spółdzielni mieszkaniowej. Heatmapa (mapa intensywności) prezentuje pokrycie procentowe zapotrzebowania CWU przez fotowoltaikę w układzie godzinowym i miesięcznym. Barwa zielona oznacza lekkie pokrycie, kolor pomarańczowy oznacza wysoki udział PV.

Analiza tego typu jasno wskazuje, że fotowoltaika może znacząco ograniczyć ilość energii kupowanej z zewnętrznych źródeł, a tym samym zmniejszyć koszty przygotowania ciepłej wody. Skala tych oszczędności zależy od profilu zużycia, wielkości instalacji oraz sposobu integracji z systemem CWU, jednak już częściowe pokrycie zapotrzebowania przekłada się na wymierne korzyści finansowe dla mieszkańców.

Istotnym czynnikiem wpływającym na opłacalność takiej inwestycji jest również możliwość uzyskania dofinansowania w ramach grantów OZE.

Dofinansowanie inwestycji z grantu OZE i finansowanie Asili

Zbyt wysokie rachunki za CWU mogą być pierwszym z impulsów do modernizacji. Drugim silnym motywatorem jest możliwość skorzystania z dofinansowania w ramach grantu OZE dla budynków wielorodzinnych. Daje to możliwość uzyskania niemal 50% zwrotu kosztów kwalifikowanych, co znacząco przyspiesza zwrot z inwestycji.

Uzupełnieniem dotacji publicznej może być finansowanie komercyjne, takie jak oferta finansowania fotowoltaiki realizowana przez Asili. Tego typu rozwiązanie umożliwia rozłożenie nakładów inwestycyjnych w czasie, ograniczając jednorazowe obciążenie budżetu wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. 

W rezultacie zbyt wysokie koszty CWU, nowe obowiązki nakładane na zarządców i publiczne mechanizmy wsparcia inwestycji niejako wymuszają bardziej przychylne spojrzenie w kierunku odnawialnych źródeł energii, zwłaszcza że audyt energetyczny może wprost wykazać zasadność wdrożenia takich rozwiązań.